Constructeur non réalisateur

L’assurance CNR est une couverture pour constructeurs non réalisateurs, qu’ils soient professionnels ou particuliers. Selon l’article 1792-1 du Code Civil, est réputé constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Le constructeur non réalisateur est la personne qui fait construire l’ouvrage : elle ne le réalise pas elle-même. En d’autres termes, le rôle du CNR dans la réalisation des travaux ne doit être ni matérielle, ni intellectuelle (élaboration des plans…).

Peuvent donc être désignés constructeurs non réalisateurs : promoteur, vendeur d’immeuble à construire (Vente en État Futur d’Achèvement), maître d’ouvrage délégué, marchand de biens, lotisseur aménageur…

Les particuliers peuvent également être constructeurs non réalisateurs. Ils le sont lorsqu’ils font construire leur bien d’habitation et qu’ils décident de vendre avant l’expiration d’un délai de 10 ans après réception des travaux. Les particuliers sont donc eux aussi concernés par l’assurance CNR : il est conseillé d’y souscrire en prévention d’une vente au cours des 10 premières années de votre bien.

Enfin, la garantie décennale fonctionne aussi quand les dommages rendent l’ouvrage « impropre à sa destination », à savoir son occupation par des propriétaires ou des locataires (corrosion des tuyaux, isolation thermique ou acoustique défectueuse, infiltrations d’eau…).

Tout professionnel du bâtiment, quel que soit le statut (CNR ou réalisateur) doit couvrir sa responsabilité civile décennale lorsque les travaux à réaliser engagent celle-ci. En effet, selon la loi Spinetta de 1978, « celui qui fait réaliser pour le compte d’autrui des travaux de construction doit être couvert par une assurance de responsabilité garantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du Code Civil. ».

L’assurance constructeur non réalisateur est donc obligatoire pour les professionnels, bien qu’elle n’intervienne que rarement dans le règlement des sinistres. L’assurance CNR agit plutôt en complément des garanties des assurances décennales souscrites par les intervenants au chantier, les plus souvent sollicitées. La garantie CNR est d’ailleurs souvent proposée en option du contrat dommages-ouvrage.

Le non-respect de cette obligation peut amener des sanctions sévères : le défaut d’assurance est passible de 75 000 € d’amende et de 6 mois d’emprisonnement.

Pour les particuliers, l’obligation de de souscrire une assurance constructeur non réalisateur est moins claire. En effet, le particulier n’est considéré CNR que s’il vend son bien dans les 10 ans suivant la réception des travaux. Il est cependant difficile de prévoir ! Au moment de la vente, le notaire vérifiera votre assurance CNR.

Par précaution, nous vous conseillons donc d’y souscrire. Pour rappel : vous restez responsable auprès du nouvel acquéreur des sinistres affectant la maison les 10 premières années.

Garantie décennale et garantie CNR : quelle différence ?

La garantie décennale et l’assurance CNR couvrent toutes deux les dommages de nature décennale. Pendant dix ans après la réception des travaux, le coût des réparations de tous les dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination sont pris en charge par l’assurance.

Elles ne sont cependant pas destinées aux mêmes personnes :

• La garantie décennale est destinée aux professionnels du bâtiment constructeurs,
• La garantie CNR est destinée aux professionnels du bâtiment constructeurs non réalisateurs, et aux particuliers.

Par ailleurs, la garantie décennale fait la plupart du temps l’objet d’un contrat spécifique, tandis que l’assurance CNR se voit proposée en option de l’assurance dommages-ouvrage.